Agevolazione fiscale per ristrutturazione edilizie

L'agevolazione consiste nella possibilità di detrarre dall'imposta il 41% delle spese sostenute nel corso dell'anno per la ristrutturazione di case di abitazione e parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
Si noti che trattandosi di una detrazione dall'imposta e non di rimborso, ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell'imposta dovuta per l'anno in questione.
La legge 289 /2002 ha ridotto l'importo massimo della spesa sul quale calcolare la percentuale di detrazione spettante da euro 77.468,53 a euro 48.000.
Analogamente a quanto già previsto dall'art. 9, comma 1, della L. 28 dicembre 2001, n. 448, la disposizione in commento stabilisce che per i lavori realizzati nel corso del 2003, nel caso in cui gli stessi concretizzino la prosecuzione di interventi iniziati in data anteriore al 1° gennaio 2004, ai fini della determinazione dell'importo massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione, occorre tenere conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi. Pertanto, per le spese sostenute nel corso del 2004, per lavori iniziati in anni precedenti, si avrà diritto all'agevolazione solo se la spesa sulla quale è stata calcolata la detrazione fruita in anni precedenti, non abbia superato il limite complessivo di 48.000 euro.
Si ricorda che il limite di spesa su cui applicare la percentuale del 41 per cento, al fine di determinare la detrazione in esame, va riferito alla persona fisica per singola unità immobiliare sulla quale sono effettuati gli interventi di recupero. Resta fermo che per i lavori realizzati nell'anno 2004 e non costituenti prosecuzione di interventi iniziati negli anni precedenti, la detrazione potrà essere calcolata sull'importo di euro 48.000.
Si fa presente che, qualora per la stessa unità abitativa vengano proseguiti nel corso del 2004 interventi di manutenzione iniziati in anni precedenti e al contempo vengano sostenute spese per interventi iniziati nel 2004 l'importo massimo di spesa sostenuta nel 2004 sul quale calcolare la detrazione spettante non potrà comunque superare la misura complessiva di euro 48.000.
La detrazione compete per le spese sostenute nell'anno e rispetta rigorosamente, pertanto, il criterio di cassa.
N.B.: Poiché per le detrazioni vale il criterio di cassa, quella che conta non è la data di inizio e neppure quella della fine dei lavori, ma solo quella del pagamento mediante bonifico.

Prima dell'inizio dei lavori è necessario inviare al Centro di Servizio delle imposte competente per territorio (vedi sopra), con raccomandata, la comunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello (vedi allegato), a cui debbono essere allegate:
• la copia della concessione, autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se previste dalla legislazione edilizia ;
• la fotocopia delle ricevute di pagamento dell'ICI pagata a decorrere dal 1997, se dovuta. Se il contribuente che chiede di fruire della detrazione é un soggetto diverso da quello tenuto al pagamento dell'Ici (ad esempio, l'inquilino), non è necessario trasmettere le copie delle ricevute. Anche per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali non va allegata la ricevuta di pagamento dell'Ici;
• la fotocopia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel caso in cui i lavori vengono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.
Contestualmente alla comunicazione agli uffici finanziari, a cura dei soggetti interessati alla detrazione o dell'impresa che esegue i lavori deve essere inviata all'Azienda sanitaria locale competente per territorio (vedi allegato) una comunicazione con raccomandata AR (solo per gli interventi che richiedano tale controllo), la data di inizio dei lavori stessi, specificando l'ubicazione dei lavori da effettuare ed il committente, la natura delle opere da realizzare, la denominazione dell'impresa esecutrice dei lavori con l'assunzione di responsabilità (vedi allegato) di quest'ultima di aver adempiuto tutti gli obblighi imposti dalla normativa vigente in materia di sicurezza del lavoro e in materia di contributi (tale dichiarazione va indirizzata al committente dei lavori ed allegata in fotocopia alla comunicazione effettuata alla ASL).
Tali documenti relativi alla ASL devono essere allegati in copia insieme al modulo e agli documenti sopra citati.
In caso di acquisto di un box pertinenziale, l'acquirente non puo' materialmente spedire il modulo prima dell'inizio dei lavori; in questo caso il Ministero ha chiarito con una circolare (colmando un evidente vuoto legislativo con un provvedimento senza forza di legge) che il modulo per la richiesta di detrazione dovrà essere spedito al momento della stipula del compromesso o in mancanza di questo, con la stipula dell'atto d'acquisto.
E' anche possibile spedire solamente il modulo con allegata un' autocertificazione da cui risulti di aver adempiuto a tutti gli obblighi di comunicazione (Comune e Asl) e pagamento (ICI); si consiglia però di spedire il modulo con tutti i documenti onde evitare eventuali verifiche successive da parte degli uffici pubblici.

- Per i lavori che eccedono lire 100 milioni, occorre trasmettere separatamente sempre con raccomandata A.R. una dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un professionista abilitato (entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi in cui si usufruisce della detrazione, dopo aver superato i 100 milioni, (vedi allegato).

Trattandosi di una detrazione dall’Irpef sono ammessi a fruirne tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato.
Più in particolare possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese, nonché le altre categorie di soggetti indicate di seguito.
Hanno quindi diritto alla detrazione:
- il proprietario o il nudo proprietario;
- il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
- chi occupa l’immobile a titolo di locazione o comodato;
- i soci di cooperative divise e indivise;
- i soci delle società semplici;
- gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati. Sono definiti familiari, ai sensi dell’art.5 del Testo unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado.
In questa ipotesi (e ferme restando le altre condizioni) la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione.
Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto alla detrazione qualora sia stato immesso nel possesso ed esegua gli interventi a proprio carico.
In questo caso è però necessario che:
a) il compromesso sia stato registrato presso l’Ufficio competente;
b) l’acquirente indichi gli estremi della registrazione nell’apposito spazio del modulo di inizio lavori.
Ha diritto alla detrazione del 41% anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, per le sole spese di acquisto dei materiali utilizzati.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati. Sono definiti familiari, ai sensi dell'art. 5 del Testo unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado.
Possono usufruirne anche i condomini, per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio. La detrazione compete con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell'amministratore del condominio; in tale ipotesi la detrazione compete al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, sempreche quest'ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

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La detrazione del 41% riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali.

Tra le spese per le quali compete la detrazione, oltre a quelle per l'esecuzione dei lavori, sono comprese:

• le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
• le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici)
• le spese per l'acquisto dei materiali;
• il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
• le spese per l'effettuazione di perizie e sopralluoghi;
• l'imposta sul valore aggiunto, l'imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
• gli oneri di urbanizzazione

Non possono invece ritenersi compresi tra le spese oggetto della detrazione gli interessi passivi corrisposti a fronte di mutui eventualmente stipulati per sostenere le spese dei lavori di recupero nonché le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio.

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Obblighi di comunicazione e conservazione.
Bisogna conservare e tenere a disposizione del Fisco le fatture e le ricevute fiscali (o altra idonea documentazione fiscale) nonché la ricevuta dei bonifici bancari (a pena di decadenza, solo il bonifico è infatti ammesso quale sistema di pagamento) muniti di causale del versamento, con il codice fiscale del soggetto o dei soggetti che usufruiscono della detrazione ( per esempio, in caso di immobile in comproprietà tra i coniugi con spese sostenute da entrambi, occorrerà indicare i 2 distinti codici fiscali) e la partita Iva del beneficiario del bonifico stesso (cioè di chi realizza i lavori).
I pagamenti effettuati con mezzi diversi dal bonifico bancario non sono validi (esclusi i versamenti del condomino a favore dell'amministratore che successivamente effettuerà un bonifico unico con tutte le quote dei condomini) ATTENZIONE: qualora nel bonifico siano omessi i codici fiscali dei beneficiari o della ditta e la causale, puo' venire meno il diritto alla detrazione. Si raccomanda di specificare bene alla banca che si sta effettuando un bonifico per usufruire delle detrazioni fiscali.
Per gli interventi realizzati su parti comuni di edifici residenziali il bonifico deve recare il codice fiscale dell'amministratore del condominio o di uno qualunque dei condomini che provvede al pagamento, nonché quello del condominio.
L'amministratore del condominio rilascerà ad ogni singolo condomino una dichiarazione dove certificherà di aver adempiuto a tutti gli adempimenti necessari per la detrazione fiscale
Come pagare i lavori
Per fruire della detrazione e necessario che le spese detraibili vengano pagate tramite bonifico bancario da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che provvede al pagamento.
e......se varia il possesso?
L’articolo 1 della legge 449/97 e la Circolare ministeriale n. 57/E hanno anche disciplinato l’ipotesi di variazione della titolarità dell’immobile sul quale vengono effettuati gli interventi di ristrutturazione e manutenzione prima che sia trascorso l’intero periodo prescelto - cinque o dieci anni - per fruire della detrazione.
In proposito è necessario fare riferimento alle diverse ipotesi in cui si verifica la variazione nel possesso dell’immobile:

• vendita: nel caso in cui viene venduto l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione - cinque o dieci anni - il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate viene trasferito all’acquirente dell’immobile (solo se si tratta, però, di persona fisica);
• morte del titolare: se muore il contribuente titolare di diritti sull’immobile oggetto dell’intervento di recupero, il diritto a godere delle quote residue della detrazione si trasmette agli eredi;
• donazione: se il contribuente che ha eseguito l’intervento (donante) effettua la donazione dell’immobile ad altro soggetto (donatario), il diritto a godere della detrazione per le quote residue spetta a quest’ultimo;
• trasferimento dell’inquilino o del comodatario: del tutto diversa la conclusione quando l’intervento di recupero edilizio è stato eseguito dal soggetto conduttore dell’immobile ad altro titolo, come nei casi di locazione o comodato.

In entrambi i casi, la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione d